Mga bagay na dapat malaman sa kontrata

KGG. na Chief Acosta,

Pumirma ang aking ina ng isang contract of lease na may bisa hanggang taong 2016. Sa kasamaang palad, sumakabilang-buhay na ang aking ina noong nakaraang buwan. Dahil dito, kinausap ako ng may-ari ng bahay na humanap na ng ibang matitirahan. Nais ko lang malaman kung maaari ba akong paalisin ng may-ari ng bahay kahit hindi pa tapos ang contract of lease na pinirmahan ng aking ina.

Lubos na gumagalang,

Gertrudes

Dear Gertrudes,

Ayon sa Artikulo 1311 ng Civil Code of the Philippines, ang isang kontrata ay magkakaroon lamang ng bisa sa pagitan ng mga partido nito, kanilang mga assigns at mga tagapagmana, maliban na lamang kung ang mga karapatan at obligasyon na nilalaman ng kontrata ay hindi maaaring mailipat o kung may probisyon ang nasabing kontrata na hindi maaaring ilipat sa iba ang mga nasabing karapatan at obligasyon.

Sang-ayon sa nasabing Artikulo:

Art. 1311. Contracts take effect only between the parties, their assigns and heirs, except in case where the rights and obligations arising from the contract are not transmissible by their nature, or by stipulation or by provision of law. The heir is not liable beyond the value of the property he received from the decedent.

Kaugnay nito, inilahad ng Kagalang-galang na Korte Suprema sa kasong Inocencio v. Hospicio de San Jose (G.R. No. 201787, 25 September 2013) na ang pagkamatay ng partido sa isang contract of lease ay hindi rason upang mapawalang-bisa ito maliban na lamang kung may probisyon ang naturang kontrata patungkol dito:

We have previously ruled that lease contracts, by their nature, are not personal. The general rule, therefore, is lease contracts survive the death of the parties and continue to bind the heirs except if the contract states otherwise. In Sui Man Hui Chan v. Court of Appeals (G.R. No. 147999, 27 February 2004) we held that:

A lease contract is not essentially personal in character. Thus, the rights and obligations therein are transmissible to the heirs. The general rule, therefore, is that heirs are bound by contracts entered into by their predecessors-in-interest except when the rights and obligations arising there from are not transmissible by (1) their nature, (2) stipulation or (3) provision of law. In the subject Contract of Lease, not only were there no stipulations prohibiting any transmission of rights, but its very terms and conditions explicitly provided for the transmission of the rights of the lessor and of the lessee to their respective heirs and successors. The contract is the law between the parties.

The death of a party does not excuse nonperformance of a contract, which involves a property right, and the rights and obligations there under pass to the successors or representatives of the deceased. Similarly, nonperformance is not excused by the death of the party when the other party has a property interest in the subject matter of the contract.

Dahil dito, marapat na basahin ninyo ang mga probisyon ng contract of lease na pinirmahan ng inyong ina. Kung sakaling walang probisyon na nagsasabing hindi maaaring mailipat ang mga obligasyon at karapatan ng contract of lease sa inyo, hindi kayo maaaring paalisin ng may-ari ng inyong inuupahang bahay hangga’t hindi pa natatapos ang kontrata kahit na sumakabilang-buhay na ang inyong ina.

Subalit, kung mayroong probisyon ang naturang contract of lease na nagsasaad na ito ay mawawalan ng bisa dahil sa pagkamatay ng inyong ina, maaari kayong paaalisin ng may-ari ng bahay na inyong inuupahan.

Nawa ay nasagot namin ang iyong mga katanungan. Nais naming ipaalala sa inyo na ang opinyon na ito ay nakabase sa inyong mga naisalaysay sa inyong liham at sa pagkakaintindi namin dito. Maaaring maiba ang opinyon kung mayroong karagdagang impormasyon na ibibigay. Mas mainam kung personal kayong sasangguni sa isang abogado.

Ang inyong Lingkod Bayan,

PERSIDA V. RUEDA-ACOSTA

Punong Manananggol Pambayan