Paglipat ng pag-aari sa isinanglang lupa

Kgg. na Chief Acosta,

Dahil po sa kahirapan ay napilitan ang aming pamilya na mangutang. Ako po ay may nakausap na pag-uutangan na kaopisina kung saan napagkasunduan namin sa isang kasulatan na isinasangla ko sa kaniya ang titulo ng lupa namin bilang paniguradong magbabayad ako ng inutang kong pera sa kaniya.

Nang hindi ako nakabayad sa takdang panahon na napagkasunduan namin ay sinabihan niya akong siya na ang magmamay-ari ng lupa namin. Akala ko po ay pananakot niya lang iyon.

Laking gulat ko na lang po nang bigla na lang siyang dumating sa lupa namin na may kasamang mga trabahador na nagsimulang lagyan ng bakod ang paligid ng lupa ko.

Tinanong ko siya kung bakit niya ginagawa iyon. Nilabas niya ang kasulatan namin at pinakita ang bahagi ng kasunduan na nagsasabing agad na maisasalin sa kaniya ang karapatan ko sa lupa pagkapasok ng petsa ng pagbabayad ng utang ko sa kaniya.

Dahil dito, gusto ko pong malaman kung legal ang ginagawa niya na agarang paglipat sa kaniya ng pagmamay-ari sa lupang isinangla ko sa kaniya. Kami po ay umaasang mabibigyan ninyo ng payo. Salamat po.

Sophialette

Dear Sophialette,

Ang agarang pag-angkin at pagkamkam ng pinagkaka-utangan mo sa lupang isinangla mo sa kaniya ay hindi legal. Isinasaad ng batas na hindi maaaring agad angkinin ng nagpapa-utang ang lupang sakop ng isang kasunduan sa pagsangla o mortgage. Ayon sa batas:

“Article 2085: The creditor cannot appropriate the things given by way of pledge or mortgage or dispose of them. Any stipulation to the contrary is null and void.” (Civil Code of the Philippines)

Batay sa iyong salaysay, isinangla mo ang lupa mo sa pinagkautangan mo bilang panigurado na magbabayad ka sa iyong utang. Sa ganitong uri ng kasunduan, ang mga isinanglang lupa ay pinagtatanggol ng batas laban sa agarang paglipat ng magmamay-ari papunta sa pinagkaka-utangan. Ang ganitong uri ng pagbabawal ng batas ay tinatawag na pactum commisorium.

Ayon sa Korte Suprema, nagkakaroon ng pactum commisorium kapag may kasunduang nagbibigay ng karapatan sa pinagkakautangan na agad angkinin bilang kaniya ang lupang sakop ng pagsasangla para sa isang utang nang hindi dadaan sa isang foreclosure proceeding at pampublikong bentahan alinsunod sa itinatakda ng batas sakaling hindi makabayad ng utang ang nagsangla (Edralin vs. Philippine Veterans Bank, G.R. No. 168523, March 9, 2011, Ponente: Honorable former Associate Justice Mariano C. Del Castillo). Ipinagbabawal ang ganitong uri ng kasunduan upang mabigyan ng patas na pagkakataon ang umutang na bawiin ang isinanglang lupa.

Ang tamang hakbang sakaling hindi makapagbayad ang umutang na may isinanglang lupa ay ang pagsisimula ng nagpautang ng isang foreclosure proceeding kung saan magkakaroon ng pampublikong bentahan para sa lupang isinangla bilang pambayad sa halaga ng utang kung saan maaaring makilahok sa pagbili ang may utang para mabawi ang kaniyang isinanglang lupa.

Dahil dito, walang legal na bisa ang bahagi ng inyong kasunduan na nagbibigay ng karapatan sa nagpautang na agad angkinin ang inyong lupa matapos ang hindi ninyo pagbabayad sa petsang naitakda. (Art. 2085, Supra.) Lumalabas na walang legal na basehan para angkinin ng nagpautang sa inyo ang inyong lupang isinangla lalo na kung hindi ito dadaan sa prosesong nabanggit na itinatakda ng batas.

Muli, sana ay nabigyan kaliwanagan namin ang iyong katanungan. Tandaan na ang aming payo ay batay lamang sa inyong mga isinalaysay at ang aming pag-unawa rito. Anumang pagbabago sa mga detalyeng ibinigay ay maaaring magbago rin sa aming payong legal.

Ang inyong Lingkod Bayan,

DR. PERSIDA V. RUEDA-ACOSTA, DSD

Punong Manananggol Pambayan

Paunawa:

Isangguni ang iba pa ninyong usaping legal sa aming opisina sa address na nakasaad sa pitak na ito o kaya ipadala ang inyong katanungan sa aming e-mail address: pao_executive@yahoo.com o tumawag sa PAO hotline: (02) 8426-2801; 8426-2450; 8426-2987; o 8929-9436 local 106 o 107 during office hours at local 159 after office hours.

Ang mga serbisyong legal ng PAO gaya ng legal advice, court representation, pagsasagawa ng dokumento, notaryo at iba pa ay libre at walang bayad mula sa kliyente ng PAO sang-ayon sa R.A. 9406 (PAO Law). Sang-ayon din sa nasabing batas, ang katunggali o kalaban sa kaso na matatalo ang magbabayad ng attorney’s fee sa PAO para ideposito sa National Treasury. Maaaring isumbong kay Chief Acosta ang sinumang public attorney o empleyado ng PAO na manghihingi o tatanggap ng salapi mula sa kliyente ng PAO sa address na ito: 5th Floor, DOJ Agencies Building, NIA Road corner East Avenue, Diliman, Quezon City, 1104.